新 · 案例丨国土空间紧约束条件下的高质量发展、精细化实施

发布时间：2021-07-21 00:00 文章来源：

近日，我司编制的《南山区塘朗工业区（B区）地块土地整备规划研究》通过深圳市城市规划委员会法定图则委员会审批，该规划研究包括了塘朗工业区（B区）土地整备和西丽街道大磡二线外土地整备利益统筹两个项目的社区留用土地规划，实施面积合计420.41公顷。

一、

1. 拓展西丽湖国际科教城空间，推动科教城开发建设

大磡及塘朗工业区（B区）是西丽湖国际科教城的重要组成部分，位于大学城科教提升区，二线关外未征转土地是大学城科教提升区最为重要的战略储备用地。大磡范围内有58.66公顷土地位于土总规允许及有条件建设区，全部位于城镇开发边界内。整备后由政府收储，可为大学城科教提升区的空间拓展提供充实的土地资源，将大大拓展西丽湖国际科教城的用地发展空间。

2. 推动侨城东路北延通道建设，打通南北交通大动脉

侨城东路北延通道是全市高快速路网的重要组成部分，构成深圳市“十横十三纵”干线路网体系中的“一纵”，主要承担南山、福田西部与龙华、东莞方向的交通联系，并承担横向道路的交通转换以及沿线的服务功能。

侨城东路北延通道规划线位通过塘朗工业区（B区）中部，涉及项目范围4.63公顷用地，涉及拆迁现状建筑面积约7万平方米，项目开展可落实侨城东路北延通道用地，打通全市南北大动脉，解决大学城片区与各区的快速交通联络。

3. 落实市级重大项目，保障用地空间

按照市政府工作安排，需在大磡落实一处市级重大项目，占地约3公顷，项目已提前开工建设。

4.一揽子解决两个社区土地历史遗留问题，落实社区安置留用

大磡社区整备范围内全部为未完善征转地手续用地，塘朗工业区（B区）整备范围内绝大部分为统征地历史遗留用地。历年来，大磡社区受限于基本生态线和准水源保护区，经济发展滞后，社区强烈要求将二线关外未征转土地整体统筹，一揽子解决社区长期发展问题。项目实施可一揽子解决两个社区土地历史遗留问题，落实两个社区安置留用，满足社区发展诉求，实现社区经济发展转型。 

塘朗工业区（B区）范围内经营性用地总面积9.99公顷，公共利益用地面积7.30公顷。其中，公共利益用地7.30公顷和零星的经营性用地0.61公顷全部移交政府收储，规整的经营性用地9.38公顷中3.17公顷用于塘朗就地安置留用，剩余6.21公顷用于大磡的异地安置留用，而大磡整备范围内用地全部移交政府收储。这样通过塘朗工业区（B区）的土地整备规划，解决塘朗和大磡两个社区的留用土地安置问题，促进两个整备项目的统筹规划、同步实施。

考虑到塘朗工业区（B区）范围内土地空间极其有限，规整的经营性用地仅有9.38公顷，需落实塘朗和大磡两个社区合计19.27公顷的留用土地指标。因此，为高效集约节约利用土地，规划一方面对9.38公顷的社区留用土地进行高强度布局，另一方面，充分利用侨城东路红线内的低密度开发区，合理布局绿地、教育设施、市政设施等对土地承载力要求较低的公共设施用地，促进侨城东路红线范围内地面地下分层利用，实现土地高效使用和精细化管理。

结合侨城东路红线内的低密度开发区，巧妙利用周边建筑退线、公共空间、隧道管理中心等，打造500米长、90-120米宽的南北向线性公园，形成南望塘朗山、北看大沙河的山水景观廊道，与高强度布局的社区留用地土地，形成疏密有致的城市空间。

同时，通过通达、趣味的片区慢行系统，串联居住、研发、商业等多元复合的城市功能，构建全天候、集中式的社区服务设施，形成现代化、高品质的城市街区。

该项目在用地空间极为有限的紧约束条件下，通过联动实施、科学规划、合理布局、精细设计对土地进行高效整合利用，打造疏密有致、显山露水的城市空间形态。项目总体移交用地面积4.11平方公里，整体移交率高达97.8%，大大拓展了西丽湖国际科教城的发展空间，也为全市土地整备项目的联动实施提供了有益探索。

感谢市规划和自然资源局、市城市更新和土地整备局、南山区人民政府、南山区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局南山管理局、桃源街道办、西丽街道办等部门领导和同事的大力支持。

项目组成员：戴根平、魏秀月、宋沁蓉、程昕瑞、万佳欣、梁爽、胡诚